擁2屋4店‧2年後想再買一店

 2012-03-25 19:42

Bill讀者來信詢問，準備再購買一間店屋投資，是否可行？
以下是Bill夫妻的財務數據：Bill36歲，太太32歲，目前有2個小孩，大的5歲、小的1歲，夫妻兩人從事自己的生意。
他想請教的問題如下：
1）請指出財務的弱點以及如何調整，進而提高資產價值？
2）打算2年內把店1貸款供完後，2014年店3和店4租出去，估計到2014年會有RM568,000現金，而且想在2014年再購買一間已建好的店屋收租金，目標價大約200萬令吉，預計貸款RM1,600,000（25年供期），是否行得通？
3）Bill夫妻想要在60歲之前將資產淨值達成1千萬令吉。

答：由於信中的敘述與資料有些出入，為了替Bill提供建議，我們必須以所有的資料都是2014年的數據作為假設，意即Bill38歲、太太34歲來解答。

1）根據我們的經驗，擁有年薪RM109,632，以及租金RM307,080，總共 RM416,712年收入的國民，若據實報稅，其稅務應該超過RM20,000。由於是預估數據，難免會有出入，不妨注意，並且與你的稅務顧問討論，若報 稅不得宜，實際稅款可能介於RM80,00至RM100,000。

依據Bill提供的資料，他的投資除了房地產，還是房地產。欣慰的是，Bill的房地產都能為 他帶來豐厚的租金收入；因此，只要Bill的租戶定時繳付租金，他的財產就會處於穩定的狀況，否則，Bill的供款總額為RM150,324，以他的現金 RM568,000計算，可以支撐3.78年，資產持有力是投資成功與否的關鍵。

2）房地產的興盛，主要原因在於房貸的鬆緊政策，自今年初實施可負擔貸款政策以來，汽車業受到立即的衝擊，交易量比去年同期下跌25%，相信房地產也會受到不同程度的衝擊。

由於買房、買店者，多數以80至90%的貸款融資，成交價通常達數十萬至數百萬令吉，若銀行要求購買產業者支付的首期款在售價的30至50%之間，相信會影響房地產的成交量。

不過，凡事都有兩面，一旦成交量降跌，急售者將會以較優惠的價格出售產業，根據非正式的數據，目前的公寓或房地產叫價，已從高峰期回落5至10%，因此，若到了2014年，Bill的手頭上有足夠的現金，可能會買到更好的單位。

以Bill 2014年的收支狀況，若政府借貸政策不變，在可負擔貸款的概念下，其貸款額應該不會超過300萬令吉，減去目前的貸款負債約200萬令吉，只剩下100萬令吉的貸款額度，不過，Bill可以到附近的銀行，向貸款部的經理瞭解進一步詳情。

3）假如一切進展順利，順利還清產業貸款的前提下，以6%資產成長率計算，22年後（Bill 60歲時），他的6間產業價值，料將增值至2千100萬令吉。

這裡預祝Bill夫妻將在未來成為千萬富翁！

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http://biz.sinchew-i.com/node/58455?tid=8