锺子税术：房地产业盈利税三之一 5年售房产课盈利税5%

中小型企业省税妙策（18）

公司购买房地产业可以用作长期投资，也可以是为了短期获利。公司从脱售用作长期投资的房地产中获利会被征收房地产业盈利税，而不是所得税。

房地产业盈利课税率是5%，而所得税课税率是0-26%。若要以房地产业盈利税来课税，中小型企业必须证明该房地产是用作长期投资。

那么，在5年内脱售该房地产而获利，就被课征5%的房地产业盈利税。

要证明房地产是用作长期投资，公司至少持有该房地产超过4年。同时，公司可以把房地产业出租，以获得租金收入，这也能证明该房地产是用作长期投资。

房地产业盈利税率

从2010年1月1 日起，脱售持有期少过5年的房地产业，并获利的话，会被征房地产业盈利税。若脱售持有期超过5年的房地产业，而获得盈利，则不会被征房地产业盈利税。

相较于2007年3月31日之前的房地产业盈利税率，从2010年起的房地产业盈利税率比较低。

以下列表是各年的房地产业盈利税率：

房地产购买价格

从2010年1月1日起，购买房地产贷款的利息不包括在房地产购买价格（acquisition price）里。这意味着，房地产的应课税盈利比之前高。

房地产购买价计算如下：

 

从有关产业脱售日起的60天内，脱售房地产的公司（卖家）与购买房地产的公司（买家）必须分别向内陆税收局呈报房地产业盈利税表格（CKHT 1和CKHT 2）。

房地产业盈利税的呈报表格也可以通过网上来呈报。

电子记录、副本以及印刷出来的电子记录也可以成为文件记录式的证据。

买家负责代收清付

买家须保留购买房地产款额的2%（称为‘应保留款额’），并在购买后不超过60天内，缴付给内陆局。

违反此规则的买家会被罚款应保留款额的10%。

内陆局有权力对违反此例的买家，控于民事诉讼，以取得该买家一共欠下的款额（应保留款额 +罚款应保留款额10%）。

违反此例的买家必须提供良好的理由，让内陆税收局相信他的理由，以便可以减低/免除罚款。

然而，该应保留款额却不能减少/免除。

内陆税收局通知书

收到CKHT 1 后，内陆局会发出通知书给卖家。

若卖家应缴付的房地产业盈利税（net RPGT payable）比买家应保留款额少，那么卖家须在收到内陆税收局通知书后，30天内，偿还不足的余额。

若超过30天的期限，卖家还没缴清不足的余额，就会被额外罚款10%。

相反的，若卖家应缴付的房地产业盈利税比买家应保留款额多，内陆局会把多给的房地产业盈利税退还给卖家。

与其他税法合为一体

从2011年1月28日起，当纳税人有拖欠的房地产业盈利税、所得税或石油税，税务当局有权力在退还他多付的房地产业盈利税之前，先用来抵销他所欠的税款（之前的房地产业盈利税、所得税、石油税）。

同样的，当纳税人有多付的所得税或石油税，在税务当局退还给他之前，也会先用来抵销他所拖欠的房地产业盈利税。

范例一

在2009年3月12日，方方私立有限公司签署了一份土地买卖合约，以250,000令吉购买 了一片土地。公司于2009年6月10日付款，在2009年6月11日开始使用那块土地。土地的拥有权则在2009年9月10日才正式转让给公司。方方私 立有限公司把农场建在那块土地上，相关开支如下：

印花税--4,000令吉
律师费--1,980令吉
排水与灌溉系统--13,500令吉
农场建筑物--22,800令吉
篱笆--5,600令吉
捍卫土地权的律师费--27,000令吉

在2011年2月8日，方方私立有限公司把农场以及土地以677,000令吉脱售出去。脱售相关的开支如下：

房地产业代理费用--16,500令吉
脱售房地产业的广告开支--2,500令吉
房地产业评估费用--1,000令吉

方方私立有限公司还有4,945令吉从2007年3月31日转至的亏损减免。计算方方私立有限公司的房地产业盈利税。

方方私立有限公司购买土地的日期是2009年3月12日，公司在5年内就脱售土地，因此必须计算房地产业盈利税。

 

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